บีโอไอ:ความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจไทย

โดย สุนันทา อักขระกิจ 31 ตุลาคม 2553 16:42 น.


การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของแต่ละประเทศ มีอะไรเป็นตัวชี้วัดบ้างนั้น คำตอบแรกๆ จะเกี่ยวข้องกับธุรกิจทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีมูลค่าค่อนข้างสูง และยังเชื่อมโยงกับการผลิตสาขาอื่นๆ ด้วย ดังนั้นในการจัดทำนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ต้องมีข้อมูลที่จำเป็น ซึ่งก็คือ ข้อมูลการซื้อบ้านหลังแรก

ดร.นภดล บูรณะธนัง ผู้บริหารส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทาน ฝ่ายเศรษฐกิจในประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้กล่าวถึงความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจไทยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ เนื่องจากมีมูลค่าสูง สร้างให้เกิดการจ้างงาน มีความเชื่อมโยงกับสาขาการผลิตอื่นๆ และยังมีสัดส่วนสินเชื่อที่สูง

ดังนั้นเมื่อเกิดผลกระทบจากปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงพอจะสรุปให้เห็นได้ชัดเจนว่าในช่วงที่ฟองสบู่เติบโต และช่วงที่ฟองสบู่แตก ส่งผลอย่างไรบ้าง

- ช่วงที่ฟองสบู่เติบโต ส่งผลทำให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้นโดยผ่านราคาขายบ้าน และค่าเช่าบ้าน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาประเทศไทยยังจัดสรรทรัพยากรไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร

- ช่วงที่ฟองสบู่แตก มีโอกาสถึงร้อยละ 40 ที่การขยายตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์จะตามมาด้วยการถดถอยอย่างรุนแรง ทำให้เกิดภาวการณ์หดตัวของสินเชื่อ และสร้างความเสียหายเฉลี่ยประมาณร้อยละ 8 ของรายได้ประชาชาติ (GDP) โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศที่มีระบบสินเชื่อพึ่งพาธนาคารเป็นหลัก จะได้รับผลกระทบรุนแรงกว่าประเทศที่มีสินเชื่อพึ่งพาตลาดทุน

ดังนั้น การใช้ข้อมูลของ ธปท. ในการดำเนินนโยบายภายใต้กรอบการติดตามดูแลภาวะเศรษฐกิจ จึงมีแนวทางดำเนินการดังนี้

1. เสถียรภาพทางการเงิน ธปท.จะดำเนินการกำหนดนโยบายการเงินภายใต้กรอบการกำหนดเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อ โดยใช้อัตราดอกเบี้ย RP 1 วัน (อัตราดอกเบี้ยซื้อคืนพันธบัตรระยะเวลา 1 วัน) เป็นเครื่องมือ และกรอบความเสี่ยง 7 ด้านของเสถียรภาพเศรษฐกิจการเงินคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคธุรกิจ ภาคการคลัง ภาคตลาดการเงิน ภาคต่างประเทศ ภาคธนาคาร และภาคครัวเรือน

2. เสถียรภาพของระบบสถาบันการเงิน ประกอบด้วย การกำกับและตรวจสอบสถาบันการเงิน และ Macro Prudential Measures เช่น การกำหนด Loan to Value Ratio หรือ LTV ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 80 ของมูลค่าบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท เป็นต้น

ส่วนการวิเคราะห์ข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ของ ธปท.นั้น สามารถดำเนินการได้ 2 ลักษณะคือ

1. Quantitative Data ได้แก่ อุปสงค์ อุปทาน ราคา และการเงินที่อยู่อาศัย ซึ่งการใช้ข้อมูล Quantitative Data ด้านอุปสงค์และอุปทาน จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ ส่วนด้านอุปทานและด้านราคา ทำให้ความเสี่ยงของอุปทานล้นเกินอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ราคามีแนวโน้มลดลงจากอุปสงค์ที่ชะลอตัวลง สำหรับการเงินที่อยู่อาศัยนั้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์จะปรับเพิ่มขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับ LTV ที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการมักหันไประดมทุนจากแหล่งเงินทุนอื่นมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น การออกตราสารหนี้ ตราสารทุน ฯลฯ

สำหรับสัดส่วนแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ประกอบด้วย สินเชื่อสถาบันการเงินร้อยละ 59 ตราสารทุนร้อยละ 19 ตราสารหนี้ร้อยละ 13 และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 9

2. Quantitative Data คือ ข้อมูลจากการสำรวจภาวการณ์ปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร 25 แห่ง และโครงการแลกเปลี่ยนข้อมูลทางเศรษฐกิจ ธุรกิจ ระหว่าง ธปท. กับภาคเอกชน โดย ธปท. ได้เข้าพบผู้ประกอบการทั่วประเทศ ภายใต้โครงการ BLP ประมาณ 200 รายต่อไตรมาส รวมถึงผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นอกจากนี้ ธปท.ยังมีการเผยแพร่ข้อมูล และบทวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ในรายงานต่างๆ เช่น รายงานเศรษฐกิจรายเดือนที่สามารถดูได้จาก www.bot.or.th

อย่างไรก็ตาม ธปท. ยังได้กำหนดแนวทางการปรับปรุงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยเครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ประกอบด้วย Supply, Demand, Stock, Price และ Housing Finance



จึงอาจกล่าวได้ว่า จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ทำให้ข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยพัฒนามากขึ้นเป็นลำดับ ดังนั้น ข้อมูลดังกล่าวจำเป็นต้องได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเรื่องความถี่ ความเร็วของการจัดทำข้อมูล และจัดให้ตรงกับความต้องการใช้ รวมถึงต้องมีข้อมูลอย่างเพียงพอ

สำหรับแนวทางการพัฒนาปรับปรุงเครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความจำเป็นที่จะต้องอาศัยข้อมูลจากกรมที่ดิน และสำนักงานเขต ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีข้อมูลครอบคลุมทั้งประเทศ จึงต้องมีการประสานงานระหว่างหน่วยงานต่างๆ ในการจัดทำข้อมูล โดยข้อมูลที่จำเป็นในการจัดทำนโยบายคือ ข้อมูลการซื้อบ้านหลังแรก

ติดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่ศูนย์บริการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8161 หรือที่ head@boi.go.th