สิทธิการซื้อที่ดินและห้องชุดของคนต่างชาติ เพื่อการส่งเสริมการลงทุน

โดย วันเพ็ญ หรูจิตตวิวัฒน์     14 ธันวาคม 2551 18:09 น.
การค้ามีมาช้านาน ไม่ว่าจะเป็นการค้าภายในประเทศ หรือการค้าระหว่างประเทศ พัฒนามาสู่การลงทุนภายในประเทศ และการลงทุนข้ามชาติ การลงทุนทั้งภายในประเทศ และระหว่างประเทศก่อให้เกิดการจ้างงานภายในประเทศที่รับการลงทุน ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศผู้รับการลงทุนเจริญรุ่งเรือง ทุกประเทศทั่วโลกจึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนภายในประเทศกันอย่างกว้างขวาง
      
        สิทธิประโยชน์เพื่อการส่งเสริมการลงทุนเป็นเครื่องมือสำคัญในการชักจูงการลง ทุน ซึ่งมิได้มีเพียงตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Office of the Board of Investment - BOI) หรือบีโอไอเท่านั้น แต่ยังมีสิทธิประโยชน์เพื่อการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวเนื่อ งกับกฎหมายส่งเสริมการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิทธิประโยชน์ด้านการถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน และพระราชบัญญัติอาคารชุด
      
       การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าวเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
      
        การซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวภายใต้มาตรา 96 ทวิของประมวลกฎหมายที่ดิน ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 บัญญัติจำนวนที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ภายใต้เงื่อนไขว่า ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี โดยที่ดินต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรือในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทห าร
      
        อีกทั้งต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งตามกฎกระทรว ง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2545 ในรูปของการซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงิน หรือดอกเบี้ย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวม เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพ ย์และตลาดหลักทรัพย์
      
        นอกจากนี้ ยังสามารถลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมตามกฎหมายว่า ด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือการลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการท ี่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน กล่าวคือ ลงทุนในกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน หรือในกิจการประเภทที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้
      
        คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง และครอบครัว โดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น หากกระทำผิดหลักเกณฑ์ หรือเงื่อนไขต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน แต่ไม่เกิน 1 ปี ถ้าพ้นกำหนดดังกล่าว อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และหากไม่ได้ใช้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยภายในเวลา 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
      
        คนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีบัญญัติไว้ตามมาตรา 97 และมาตรา 98 ให้ถือเป็นคนต่างด้าวในกรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่มีหุ้นถือโดย คนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น รวมถึงกรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดมีนิติบุคคลเข้าถือหุ้นอยู่ด้วย ถ้านิติบุคคลที่ถือหุ้นนั้นเป็นนิติบุคคลที่มีสัดส่วนการถือหุ้น หรือจำนวนผู้ถือหุ้นของคนต่างด้าวตามหลักเกณฑ์ข้างต้น ก็ให้ถือว่าหุ้นของนิติบุคคลดังกล่าวที่ไปถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัดเป็นหุ้นของคนต่างด้าวทั้งหมด และถือว่านิติบุคคลผู้ถือหุ้นดังกล่าวเป็นคนต่างด้าวด้วย
      
        ในทำนองกลับกัน ถ้านิติบุคคลนั้นไม่ต้องตามหลักเกณฑ์ข้างต้นก็ถือว่าหุ้นของนิติบุคคลดังกล่ าวที่ไปถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัดเป็นหุ้นของคนไทยทั้งหมด และถือว่านิติบุคคลผู้ถือหุ้นเป็นคนไทยด้วย กรณีบริษัทจำกัดใดออกใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือให้ถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้ าวเป็นผู้ถือ สำหรับห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ก็ให้ถือตามหลักเกณฑ์เดียวกัน
      
       การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว
      
        คนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ต้องเข้าหลักครบทั้ง 2 ประการ หลักข้อแรกคือ ต้องเป็นคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 ประเภทใดประเภทหนึ่งในห้าประเภท
      
        ประเภทแรก เป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
      
        ประเภทที่สอง เป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
      
        ประเภทที่สาม เป็นนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย
      
        ประเภทที่สี่ เ ป็นนิติบุคคลที่เป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้า ว พ.ศ. 2542 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
      
        ประเภทที่ห้า เ ป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่าง ประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
      
        สำหรับ หลักข้อที่สอง การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคล ที่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 โดยมีข้อยกเว้น 2 ข้อ คือ
      
        ข้อแรก คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามประการแรกสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารช ุดใดได้เกินกว่าอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 9 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เมื่ออาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 หรือเขตเมืองพัทยา ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 8 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีที่ดินที่ตั้งอาคารชุด รวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้องชุด ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกินร้อยละ 49 และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่า ด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร
      
        ข้อสอง เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 28 เมษายน 2542 แล้ว กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อแรก แล้วให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดตามข้อแรก หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามประการแรก ซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว ให้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น
      
        ดังนั้นคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ถือเป็นคนต่างด้าวตามประการแรกสามารถถือกร รมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด เว้นแต่เข้าเกณฑ์ข้อแรก หรือข้อสอง
      
        ส ิทธิประโยชน์ด้านการถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุ คคลที่ถือ เป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดิน และกฎหมายอาคารชุด จึงเป็นอีกเครื่องมือหนึ่งในการส่งเสริมการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การได้รับส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอก็จะยิ่งอำนวยความสะดวกในการถือกรรมสิทธ ิ์ที่ดินและห้องชุดได้อีกทางหนึ่งด้วย
      
        ติ ดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่ศูนย์บริการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8161 หรือที่ head@boi.go.th